Planiranje gradnje kuće ili poslovnog objekta uzbudljiv je trenutak — ali i početak birokratskog procesa koji mnoge investitore iznenadi svojom složenošću. Dobra vest je da uz pravu pripremu i iskusnog arhitektu, postupak može proći brzo i bez neprijatnih iznenađenja.
U ovom tekstu vodimo vas kroz svaki korak — od prve ideje do građevinske dozvole u rukama.
Građevinska dozvola nije samo formalni papir — to je pravna zaštita vaše investicije. Bez nje, objekat je bespravno sagrađen, ne može se legalizovati pod povoljnim uslovima, ne može se prodati ni uknjižiti, a postoji rizik od rušenja.
Zakon o planiranju i izgradnji Republike Srbije jasno propisuje da se svaki objekat mora graditi na osnovu važeće dozvole. Izuzetak su jedino manje složeni objekti koji su definisani posebnim pravilnikom.
Pre svega, potrebno je proveriti da li vaša parcela ima odgovarajuću namenu za vrstu objekta koji planirate. Ovo se radi uvid u:
Na osnovu toga dobijate informacije o dozvoljenoj spratnosti, procentu zauzetosti parcele, regulacionim i građevinskim linijama.
Ako lokacija nema važeći urbanistički plan, potrebno je pokrenuti izradu urbanističkog projekta — što je poseban postupak koji mi u Arhimis-u takođe vodimo.
Idejni projekat je prva faza projektovanja u kojoj arhitekta razrađuje vašu viziju u konkretno arhitektonsko rešenje. Sadrži:
Ovaj projekat je osnova za sve dalje korake i prva prilika da vidite kako će vaš objekat izgledati. Izmene su u ovoj fazi najlakše i najjeftinije.
Projekat za građevinsku dozvolu je detaljna tehnička dokumentacija koja se podnosi nadležnom organu. Dokumentacija koja se mora uraditi je propisana i razlikuje se u zavisnosti od kategorije objekta, koja definiše složenost objekta. Najčešče je to sledeća dokumentacija:
Svaki od ovih projekata izrađuje odgovarajući inženjer sa licencom. Mi u Arhimis-u koordiniramo celokupan tim projektanata, što vama štedi vreme i eliminiše mogućnost grešaka između pojedinih struka.
Projekat za izvođenje predstavlja najdetaljniju fazu projektovanja i direktnu osnovu za izgradnju objekta na terenu. U ovoj fazi se razrađuju sva tehnička rešenja do nivoa koji omogućava precizno i kvalitetno izvođenje radova, bez nedoumica i improvizacija na gradilištu.
Sadrži:
Ovaj projekat koriste izvođači na gradilištu i služi kao glavni vodič tokom cele izgradnje. Kvalitetno urađen PZI smanjuje rizik od grešaka, dodatnih troškova i kašnjenja, jer su svi elementi unapred definisani i usklađeni između svih struka.
U ovoj fazi nema više suštinskih izmena koncepta – fokus je na preciznosti, koordinaciji i tehničkoj razradi kako bi se idejno rešenje i projekat za dozvolu realizovali tačno onako kako je planirano.
Celokupna dokumentacija se u Srbiji se od 2015. godine podnosi elektronski kroz sistem CEOP (ranije poznat kao eDozvola). Postupak je sledeći:
Rokovi izrade dokumentacije zavise od složenosti objekta, tipa i zahteva koji se moraju ispuniti. Orijentaciono za izradu dokumentacije po fazama potrebno je:
Rok izdavanja dokumentacije od strane nadležnog organa je definisan Zakonom, ali u praksi ti rokovi nisu uvek tačni i zavise od raznih faktora i imaoca javnih ovlašćenja koji učestvuju u različitim fazama. Napisaćemo neke orijentacione rokove koje najčešće srećemo u praksi:
Ukupno, od prve konsultacije do dozvole u rukama potrebno je oko 3-5 meseci, sve u zavisnosti od složenosti objekta.
Troškovi zavise od:
Administrativna taksa za dozvolu iznosi određeni procenat od vrednosti investicije i plaća se opštini. Celokupni proces uplate taski obavlja se elektronski, onlajn.
Naši troškovi kao projektanata se definišu po ponudi koju dajemo za svaki tip projekta na osnovu analize lokacije i zahteva koje nam dostavi investitor.
U dugogodišnjoj praksi, primetili smo da investitori najčešće gube vreme zbog:
Nerešenih imovinsko-pravnih odnosa — nedostaje dokumentacija, upis prava svojine, postojanje suvlasnika na parceli ili postojećem objektu.
Neusklađenosti sa urbanističkim planom — investitor planira objekat koji ne odgovara dozvoljenoj spratnosti ili zauzetosti parcele.
Pogrešnog redosleda koraka — neki investitori počnu gradnju pre ishođenja dozvole, što može rezultirati skupim problemima.
Angažovanja neiskusnih projektanata — greška u projektu znači ispravku, dodatne troškove i kašnjenje.
U studiju Arhimis pratimo vas kroz svaki korak ovog procesa — od prve konsultacije i provere lokacije, kroz izradu kompletne projektne dokumentacije, do podnošenja zahteva i preuzimanja dozvole.
Sa više od 35 godina iskustva i stotinama realizovanih projekata u Užicu, na Zlatiboru, kao i širom Srbije, znamo kako da vaša investicija krene pravim putem — bez stresa i bez iznenađenja.
Kontaktirajte nas za besplatnu konsultaciju